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地产开发

杨某诉因上海明佳物业管理有限公司物业管理纠纷案


来源:北京知名房产律师 网址:http://www.zmfcbj.com/ 时间:2015/7/24 17:08:42

上诉人(原审被告):杨某,男,1937年12月27日生,汉族,退休,住本市安顺路181弄15号303室。

委托代理人:徐某(系杨某之妻),退休,住本市安顺路181弄15号303室。

被上诉人(原审原告):上海明佳物业管理有限公司,住所地本市曲阳路800号27F.

法定代表人:龚某,总经理。

委托代理人:张某。该公司职工。

委托代理人:潘某,该公司职工。

上诉人杨某因物业管理纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2000)徐民初字第371号民事判决,向本院提起上诉。本院于2000年9月4日立案后,依法组成合议庭,于2000年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨某及其委托代理人徐某,被上诉人上海明佳物业管理有限公司(以下简称明佳物业公司)的委托代理人张某、潘某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原审判决认定,明佳物业公司是杨某所有的明佳公寓2701室的前期物业管理单位,双方因交付物业管理费及滞纳金问题产生诉讼。原审经审理后认为,明佳物业公司与杨某之间的物业管理服务关系合法成立,杨某应按期向明佳物业公司交纳物业管理费。明佳物业公司与开发商上海明佳房地产开发经营公司系两个独立的法人,双方之间的物业管理关系与杨某和开发商之间的房屋买卖关系是两个不同的法律关系,杨某以开发商多收房款,开发商与明佳物业公司实为一家、明佳物业公司未解决多收房款问题为由拒付物业管理费缺乏法律依据。杨某迟延缴纳物业管理费,应根据有关法规从物业管理费发生的次月1日起按欠费款的日千分之三支付滞纳金。杨某对明佳物业公司的收费标准无异议,本院对该收费标准予以确认。杨某确于1996年9月入住,其以明佳物业公司诉状误写为1999年9月入住为由要求明佳物业公司承担责任无法律依据。杨某认为明佳物业公司扣押明佳物业公司给杨某的催款通知,要求明佳物业公司负相应的迟延付款责任,既有悖常理,亦缺乏依据。原审法院审理后,于二OOO年七月二十八日根据《上海市居住物业管理条例》第二十四条、第五十四条第二款之规定,判决杨某给付明佳物业公司物业管理费人民币3,615.43元并给付滞纳金人民币4,555.44元。案件受理费人民币336.8元,由杨某负担。判决后,杨某不服,向本院提起上诉。

杨某上诉称,明佳物业公司催讨物业管理费时,未提及交付滞纳金,且双方从未对欠付物业管理费需加收滞纳金有过约定,原审法院对于滞纳金的计算按日欠费额的千分之三计算违反最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复,即按逾期付款金额每日万分之三或每日万分之五计算,故要求撤销原审法院对滞纳金的判决。被上诉人明佳物业公司不同意杨某的上诉请求,其辩称,其向杨某追缴滞纳金的日期是1998年开始,是在《上海市住宅管理条例》颁布之后,而上诉人提出的最高院批复应否适用于上海,值得商榷,故要求维持原判。

本院经审理查明,明佳公寓系由上海明佳房地产开发经营公司开发销售。杨某向上海明佳房地产开发经营公司购得明佳公寓2701室,建筑面积为95.9平方米。1996年9月26日,杨某在入住时与明佳物业公司签订明佳公寓商品房屋管理、维修合约,由明佳物业公司对明佳公寓进行统筹管理,杨某在房屋交接时缴纳房屋维修基金3,650.50元,一次性预交公共服务费、电梯、水泵运行费6个月,以后每半年收缴一次(具体时间以物业管理公司通知为准),逾期未交者每天加收应缴费用总额5%的滞纳金。签约后,杨某按建筑面积98平方米向明佳物业公司预交6个月的公共服务费?499.80?元和电梯、水泵运行费352.8元。1996年10月15日,徐汇区物价局同意明佳物业公司对明佳公寓按每月每平方米0.7元收取公共服务费,明佳物业公司在同一备案审核表上拟定电梯、水泵运行费为每月每平方米0.6元。之后,杨某按期以每平方米1.3元向明佳物业公司交纳物业管理费。1997年9月25日,明佳物业公司退回杨某1996年9月26日至1997年9月25日计2.1平方米的公共服务费17.64元和电梯、水泵运行费15.12元。自1998年1月起,杨某以明佳物业公司多收其2.1平方米房款为由拒付物业管理费,多次要求明佳物业公司退款不成。1999年5月,明佳物业公司向杨某发出催款通知,要求杨某支付自1998年1月起的物业管理费2,244.06元。2000年5月24日,明佳物业公司再次发出催款通知单,要求杨某支付自1998年1月至2000年6月的物业管理费?3,740.1元。?

另查,原审中,明佳物业公司解释诉状中关于杨某入住时间系1996年9月,其书写成1999年为笔误所致。

又查,原审法院除认定双方所签订的合约中逾期未交约定费用者每天加收应缴费用总额5‰的滞纳金亦有误差外,其它事实认定无误。上诉人杨某对其上诉主张未能提供证据证明。

本院认为,依法成立的合同受法律保护。合同各方应自觉履行合同约定的义务。1996年9月26日,上诉人杨某与被上诉人明佳物业公司签订《明佳公寓商品房屋管理、维修合约》,合约中明确明佳物业公司根据其营业范围,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,作为《明佳公寓》之合法管理机构,对《明佳公寓》进行统筹管理。全体业主(住户)以及有关人员均应服从管理,支持配合公司工作。支付物业管理费乃是全体业主服从管理,支持配合物业公司工作的具体体现。自1999年1月起,上诉人杨某以被上诉人明佳物业公司多收其2.1平方米房款为由拒付物业管理费。被上诉人明佳物业公司在两次向上诉人杨某发出催交物业管理费通知未果的情况下,向法院起诉杨某支付物业管理费,理由成立。对此,1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议已通过了《上海市居住物业管理条例》,其中第二十四条第一款规定:物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。第五十四条第二款规定,业主未按规定交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。故上诉人杨某以明佳物业公司催讨物业管理费时,未提及交付滞纳金,且双方从未对欠付物业管理费需加收滞纳金有过约定,原审法院对于滞纳金的计算按日欠费额的千分之三计算违反最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复,即按逾期付款金额每日万分之三或每日万分之五计算为由,要求撤销原审法院对滞纳金的判决,理由不成立,且缺乏法律依据。

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